Новостройки в Молдове: что нужно знать перед покупкой

- Результаты опроса, проведенного на сайте KP.MD, показали, что одной из причин, по которым люди не покупают квартиры в новых домах (кроме финансовых проблем), является неудовлетворительное качество строительства в Молдове. Как вы можете это прокомментировать?

Артур Гратий: - До кризиса компании-застройщики закладывали в сметы по строительству новых домов до 100% прибыли. повышенный спрос формировал высокие цены на рынке на новострой, однако через некоторое время он не подтвердил свою платежеспособность, и люди, устав от непомерно дорогих квадратных метров, видимо, нашли себе оправдание - неудовлетворительное качество строительства. Однако по сути острой проблемы с качеством современной застройки как таковой в нашей стране нет.

Михаил Барбанягра: - Покупателя меньше всего интересуют физические качества бетона, который используется при строительстве. Согласитесь, что в первую очередь он смотрит на комфортность планировки квартиры, района, где находится будущий дом, инфраструктуру - наличие магазинов, детских площадок, салонов и прочее. Большинство домов в столице построены по советским нормам: маленькие кухни и ванные комнаты, где не всегда помещается современная бытовая техника. Естественно, сейчас застройщики предлагают то, что соответствует духу времени, то есть простор. Качество строительства состоит из качества проектирования, стройматериалов и, естественно, самих работ. Учитывая природно-климатические условия строительства в нашей республике, оно находится под контролем государства, которое устанавливает через законотворческую деятельность нормы качества.

- В последнее время очень много говорилось о том, что правительство возьмет на себя программу по «разморозке» незавершенного строительства в Молдове. Речь идет о так называемом социальном жилье. Скажите, что с этой программой?

Сергей Мунтяну: - Да, такая программа существует, финансируется она Банком развития Совета Европы. В районных центрах, в различных городах страны выбираются объекты, строительство которых прекратилось по определенным причинам, и они, на основании соответствующих разрешительных документов, доводятся до состояния готовности и сдаются в эксплуатацию согласно существующим требованиям.

Ион Попа: - В этом контексте стоит подчеркнуть, что социальным считается то жилье, приобретение которого государство полностью централизованно оплачивает из бюджета страны или из муниципальных бюджетов. Распределяется оно местными органами власти среди малоимущих и социально уязвимых слоев населения. Другое дело, что для успешного решения данного вопроса правительство должно иметь соответствующую законодательную базу и четкую программу по финансированию этого жилья. Ведь по стране в очереди на получение социального жилья стоят в ожидании тысячи людей.

- Когда у покупателя на руках есть ключи от квартиры в новом доме, ему радость новоселья может омрачить… ремонт, который нужно затеять, чтобы из так называемого белого варианта (а на деле - серого) довести квартиру до ума.

Ион Попа: - Сдача домов в так называемом белом варианте запрещена законом. Мы не раз сталкивались со случаями, когда хозяин, заплатив, скажем, 600 евро за квадратный метр в квартире, должен вложить еще порядка 30-40 тысяч евро для завершения отделочных работ. Зачастую владельцы занимаются этим самовольно, без соответствующих документов затевают перепланировку квартиры, на свой вкус разрушая несущие конструкции здания. Такие варинты очень опасны для проживающих и в целом для эксплуатации здания. Наряду с этим в адрес вышестоящих органов постоянно поступают жалобы от жильцов с просьбой навести порядок в данном вопросе.

Артур Гратий: - Такая ситуация очень остро стояла года полтора-два назад. То, что происходило в новых домах, настоящая катастрофа, однако чтобы не доводить ситуацию до накала, сами застройщики пришли к выводу - сдавать инвесторам (при приобретении квартиры в новострое заключается не контракт купли-продажи, а договор об инвестировании, соответственно клиента называют в этом случае инвестором) жилье в сером варианте невыгодно. Зачем отдавать тот сегмент рынка, которой также можно освоить? Я в данном случае выступаю не только как риэлтор, который продает и покупает квартиры, но и как застройщик. Дело в том, что и у нас есть строящийся объект. И мы отказались от сдачи дома с ценой в 600 евро за квадрат, мы увеличили цену всего до 695 евро, но за эти деньги предлагаем будущим жильцам квартиру под ключ и с «опциями». В квартире на полу ламинат, везде установлены межкомнатные двери, на стенах - фоновые обои, на кухне плитка, в ванной комнате вся сантехника и кафель. Более того, в самом доме уже проведен телефонный кабель, Интернет, кабельное телевидение, есть тревожная кнопка для охраны. И это еще не все. Заботясь о клиентах, мы пошли дальше и сами стали думать о создании управляющей компании, чтобы жильцы не связывались ни с жэками, ни с кондоминимумами. Контроль за домом и его системами будет поручен профессионалам. Соответственно и спрос со стороны жильцов будет строже. А значит, качество услуг выше.

Михаил Барбанягра: - Вы продемонстрировали отличный пример грамотного управленца, но не все такие у нас в стране. Законодательные принципы, на которых строится ипотека в Молдове, к сожалению, устарели. Вот и получается то, что получается: человек заселяется в дом, пока остальные туда не заселились, может жить один, скажем, на этаже. Зимой ему холодно, поскольку остальные квартиры не отапливаются.

- Хорошо, если человек заселился. Как быть в тех случаях, когда он не уверен в своем застройщике? И в том, что он завершит начатые работы?

Виктор Горя: - Мы имеем две ситуации. Первая - когда человек думает об инвестировании собственного капитала в жилплощадь. Я как представитель страховой компании могу сказать, что на этом этапе отработана технология, проведены расчеты и существуют программы, по которым на начальной стадии строительства и заключения контракта об инвестировании клиент может требовать у застройщика застраховать ответственность за полученные финансовые ресурсы, а также за качество проведенных работ. Страховой полис покрывает финансовые риски инвестора и гарантирует, что объект будет завершен. Вторая - когда человек заселяется или уже заселился в свой новый дом. Это один из самых радостных моментов в семье, а для продления этого момента нужен страховой полис. Другими словами, «Пришло счастье и требует покрытия» - это гарантия того, что вы сможете возместить свои потери с помощью полиса. Полис - это так называемый второй дом. Если с первым что-то будет не так, компания возместит вам ущерб при наступлении страхового случая.

Артур Гратий: - Согласен, что наличие полиса делает жизнь значительно спокойнее. Например, мы своим клиентам при продаже квартиры вручаем страховые полисы в качестве подарка. Но это делаем мы - застройщики. было бы неплохо, чтобы инициатива в данном процессе исходила и от самих страховых компаний. Но для этого общество должно быть подготовленным и, возможно, через социальные кампании, проведенные в прессе и на ТВ.

Виктор Горя: - Мировой финансовый кризис очень сильно ударил по бизнесу страхования во всем мире, не обошел и Молдову. Были пересмотрены многие маркетинговые политики. Страхование недвижимости является факультативным, и никто никого не может заставить приобрести полис. Мы столкнулись с серьезными проблемами в августе прошлого года, когда в стране случилось наводнение. Сотни людей остались без крыши над головой из-за того, что их дома были подтоплены. Они пошли просить помощи у властей, им помогли, были найдены определенные средства. Но если бы у этих людей был полис страхования на дом, проблемы бы решались намного проще. Ущерб возмещало бы не государство, а страховые компании.

СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ «КП»

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры:

1. Артур Гратий: - Если речь идет о вторичном рынке жилья, то в первую очередь специалисты должны проверить юридическую чистоту квартиры, чтобы потом сделку не могли оспорить владельцы или родственники, чьи права были ущемлены. Когда мы говорим о новостройке, то прежде всего должен быть грамотно составлен договор об инвестировании, где были бы четко прописаны: площадь объекта, количество комнат, точный адрес, какова внутренняя отделка, степень ответственности обеих сторон при нарушении контракта.

2. Сергей Мунтяну: - Нужно внимательно изучить всю проектную документацию, лицензии, сертификаты качества строительных материалов, разрешение на производство строительных работ, которые подтверждали бы право застройщика вести работы на данном участке.

3. Михаил Барбанягра: - Нужно знать не только свои права, но и обязанности, а также запреты - что можно делать в квартире, а что нет, какие перегородки можно сносить, а какие нет. Для этого проект на перепланировку должен пройти экспертизу.

4. Виктор Горя: - Всегда стоит помнить, что уверенность в завтрашнем дне может дать полис, который застрахует вас от всевозможных рисков - начиная с того, что вас затопят соседи и заканчивая тем, что это можете сделать вы.

5. Сергей Костин: - В результате опроса, проведенного на сайте KP.MD проблемой в решении жилищных проблем для многих граждан является отсутствие финансов. При помощи специалистов можно найти программу кредитования, которая если и не позволит купить дом вашей мечты, то по крайней мере решит квартирный вопрос.

6. Ион Попа: - Не поленитесь съездить на стройку и посмотреть, каким образом ведутся работы. Ведь от этого зависит и качество самой постройки.

daria@kp.md Партнер дискуссионного клуба - компания Aquatrade, производитель воды Gura Cainarului, Aqualife.