Как избежать обмана при сделках с недвижимостью

Приобретение недвижимости – сделка дорогостоящая и ответственная. А многочисленные махинации на рынке первичного жилья делают ее еще и рискованной. Лучший фундамент для любой недвижимости — железобетонная буква законодательства. Возможно. Но, к сожалению, и закон не защищает приобретателя на 100 %. Сегодня мы расскажем о том, как стать владельцем жилья в новостройке и избежать заключения сделки с мошенниками.

Не доверяй – проверяй

Итак, вас заинтересовало выгодное предложение о продаже первичной недвижимости. Первое, что нужно сделать до встречи с застройщиком, – самостоятельно навести справки о нем:

Есть ли о нем информация в интернете и офлайновых СМИ? Хороший знак, если да. Это свидетельствует о том, что компанию заботит ее репутация.

Есть ли у застройщика законченные объекты и, особенно, проекты в стадии возведения? В данном случае нас больше интересуют последние: какими темпами идет строительство, насколько они соответствуют заявленным?

Уровень цен. Стоимость квадратных метров не должна быть слишком заманчивой. Ни один честный продавец не станет предлагать товар по цене значительно ниже рыночной.

Если информация, которую удалось получить по этим трем пунктам, вас устраивает, можно встретиться с застройщиком и проверить у него наличие полного пакета документов.

Какие документы следует запросить у застройщика

Если в офисе компании по вашему требованию вам готовы предъявить весь пакет документов – от свидетельства о государственной регистрации юридического лица (застройщика) до плана квартир в новостройке – скорее всего, все в порядке. Однако убедитесь, что среди этих документов есть:

Необходимо тщательно проверять документы застройщика

Не стоит доверять застройщику, если он отказывается предоставить проектную и другую документацию, ссылаясь на затянувшийся процесс регистрации и форс-мажорные обстоятельства. Если вместо этого вам предлагают посетить стройплощадку, где можно воочию наблюдать «нулевой цикл» строительства, тоже стоит насторожиться.

Само по себе наличие котлована ничего не доказывает, в том числе его принадлежность застройщику. Строительство может быть начато и в нарушение предписаний 214-ФЗ, без получения разрешительной документации. В лучшем случае одобренный госорганами проект может существенно отличаться от первоначального. А сроки сдачи дома, озвученные на «нулевом» этапе, потом будут значительно пересмотрены в большую сторону. В худшем – дом может оказаться заложен на участке, не предназначенном для жилищного строительства, и будет впоследствии признан незаконной постройкой.

Даже если стройка уже ведется, важно убедиться, что она действительно принадлежит застройщику

Еще один документ, который честный и надежный застройщик вам обязательно предоставит для ознакомления, это…

Договор участия в долевом строительстве

Прежде чем перейти к пунктам, которые данный документ обязательно должен содержать, нельзя не заострить внимание на том, что никаких альтернативных способов заключения сделки не существует. Поэтому, если вам предлагают подписать предварительный договор купли-продажи квартиры, а в «довесок» к нему еще и купить вексель… Ваши шансы пополнить ряды обманутых дольщиков увеличиваются прямо пропорционально вероятности никогда не стать обладателем жилья – предмета предварительного договора купли-продажи.

Отсутствие зарегистрированного ДДУ развязывает руки мошенникам

По предварительному договору застройщик лишь обозначает свое намерение в будущем построить и передать в собственность дольщика квартиру, тогда как полная сумма контракта взимается сразу же, в виде стопроцентной предоплаты.

Итак, в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) в обязательном порядке должны быть прописаны:

Производить оплату квартиры следует только после подписания ДДУ и его регистрации в Росреестре

Кроме того, оплату квартиры следует производить только после подписания ДДУ и его регистрации в Росреестре. Если застройщик требует внести сумму до этого момента, данный шаг является административным правонарушением.

Казалось бы, теперь все предусмотрено, но даже при соблюдении всех перечисленных выше условий расслабляться еще слишком рано.

Прием квартиры

Сюрпризы могут ждать покупателя квартиры и на данном этапе. Например, метраж объекта, по сравнению с проектным, в процессе строительства может измениться. В случае появившихся «лишних» квадратных метров застройщик, скорее всего, потребует доплату. А вот если квартира «уменьшилась», взимать разницу в оплате придется со строительной компании. Порядок действий в случае изменения метража квартиры должен быть четко прописан в ДДУ. Это значительно облегчит жизнь и вам, и застройщику.

Наконец, очень неприятным может оказаться брак или технические недочеты квартиры. Согласно закону 214-ФЗ застройщик обязан устранить все недостатки. Поэтому прежде чем подписывать акт приемки объекта убедитесь, что состояние жилья вас полностью устраивает.

В процессе строительства размеры квартиры могут измениться

Лучшей защитой для покупателя первичной недвижимости является знание законов, всех аспектов и этапов заключения сделки. Однако для полной уверенности стоит прибегнуть к помощи профессионального юриста – ведь такое ценное приобретение, как собственная недвижимость, этого, безусловно, стоит.

Экономия — не в сбережении, а в отборе. Не забывайте об этом, приобретая недвижимость. Мы же в свою очередь искренне желаем вам избежать лишних финансовых трат и головной боли при покупке долгожданной квартиры.

Статья подготовлена Admiral Waterhouse.

Это полезно статья